غول مسکن اسیر شیشه تسهیلات می شود؟
تاریخ انتشار: ۱۳۹۴ شنبه ۱۵ اسفند

در حالی که به نظر می رسد دولت از ساماندهی نسبی بازار وصنعت خودرو رضایت نسبی دارد وبر نقش آن دررشد آینده اقتصاد ایران نیزحساب ویژه ای بازکرده است، این بار برای شکستن قفل بازار مسکن دست به کار شده است و با افزایش سقف تسهیلات سعی دارد تا تقاضایی موثر برای تحریک خریدارن ایجاد کند.
بسیاری از اقتصاددانان وکارشناسان اصلی ترین عامل حبس خرید از سوی مصرف کنندگان را کاهش شدید یا به عبارت دیگر تخریب قدرت خرید می دانند. جایی که طی سال های گذشته افزایش سطح عمومی قیمت ها بی تناسب به درآمدها ودستمزدها بالا رفت وبازار پررونق مسکن را مانند بخش های دیگر اقتصاد ایران به محاق برد.
دولت که بعد از مهار تورم افسار گسیخته با غول رکود پنجه در پنجه شده حالا می خواهد با اتکا واستفاده ازتجربه اعطای طرح تسهیلات خرید خودرو پشت رکود را به خاک بمالد .
براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، برای زوج‌های جوان فاقد سابقه مالکیت (خانه‌اولی‌ها) در تهران، تسهیلات «160 میلیون تومانی» نیازمند سپرده‌گذاری و همچنین وام «100 میلیون تومانی» بدون سپرده، درنظر گرفته شده است که اولی به‌صورت سپرده‌گذاری در صندوق «یکم» و دومی از محل خرید «اوراق حق‌تقدم» به‌صورت آنی، در دسترس متقاضیان واجدشرایط قرار می‌گیرد. «خانه‌اولی»‌ها متناسب با شرایط اقتصادی خود می‌توانند یکی از دو تسهیلات جدید را انتخاب کنند. هر کدام از این دو وام، ویژگی‌های متفاوت دارد از جمله اینکه تسهیلات 160 میلیونی، با نرخ 14 درصد پرداخت می‌شود که به لحاظ سود اسمی، 5/ 4 واحد درصد ارزان‌تر از وام اوراق است. از طرفی، برای دریافت وام یکم، هر یک از زوجین باید 40 میلیون تومان برای یک‌سال، در صندوق سپرده‌گذاری کنند اما در انتهای دوره پس‌انداز، با احتساب اصل سپرده، 240 میلیون اعتبار نقد در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. تسهیلات جدید نوعی تضمین برای سازنده‌ها از بابت پایان «رکودتقاضا» در بازار مسکن محسوب می‌شود که پیامد آن باعث تحریک به تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساخت‌و‌‌ساز جدید خواهد شد.
البته دولت برای پایان دادن به رکود وتحریک تقاضا پیش تر نیز تلاش کرده بود. اما نتیجه دلخواه را نتوانسته بود به دست بیاورد. «تصویب همزمان تسهیلات بدون سپرده و تسهیلات نیازمند سپرده‌گذاری خرید مسکن» که در نیمه اول امسال رخ داد، نشان داد که سمت تقاضا اولویت را بر استفاده از وام بدون سپرده می‌گذارد. طی این مدت، روند استقبال از سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، مطابق انتظارات اولیه نبوده و در حالی‌که پیش‌بینی می‌شد ظرف یک‌سال بیش از 80 هزار نفر در این صندوق ثبت‌نام کنند، طی حدود 9 ماه، کمتر از 35 هزار نفر اسم‌نویسی کرده‌اند و سایر متقاضیان مصرفی، به سمت خرید اوراق رو آورده‌اند. همچنین تجربه «افزایش سقف وام خرید صرفا برای گروه خاصی از تقاضا» نیز بهار امسال همزمان با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باعث شد به فاصله کوتاهی از فعالیت این صندوق، مصوبه اولیه اصلاح شود و دامنه مجاز استفاده از تسهیلات برای بخش بیشتری از تقاضای مصرفی، افزایش پیدا کند.
بررسی‌ها درباره سقف جدید تسهیلات خرید مسکن نشان می‌دهد وام‌های 160 میلیونی و 100 میلیونی، فقط به «زوجین جوان فاقد مسکن ملکی» تعلق می‌گیرد. این گروه «متقاضیان مشمول» تسهیلات تازه مصوب به حساب می‌آیند و در مقابل، سایر متقاضیان خرید مسکن که در گروه «تقاضای مجاز» قرار نمی‌گیرند  اما مصمم به بهره‌برداری از سطح ثبات یافته قیمت ملک شده‌اند، می‌توانند از وام‌های 80میلیون تومانی (90میلیون با احتساب وام جعاله) و همچنین 60 میلیونی اوراق (70میلیون با احتساب وام جعاله) استفاده کنند. با حصارکشی و اعمال محدودیت دسترسی به تسهیلات جدید مسکن، پیش‌بینی می‌شود روند پرداخت وام‌های تازه مصوب از سال آینده به تدریج باعث جذب متقاضیان ‌شود.
سقف 160 میلیون تومانی برای وام خرید مسکن، به لحاظ قدرت پوشش قیمت مسکن در تهران، بزرگ‌ترین سقف تسهیلاتی طی 10 سال گذشته به حساب می‌آید به‌طوری‌که با لحاظ «ویژگی اقتصادی و مالی خانه‌اولی‌ها» یا همان «متقاضیان مجاز» که عمدتا به دنبال خرید آپارتمان‌های کوچک متراژ (50 مترمربع) هستند، این وام با احتساب متوسط قیمت واحد مسکونی در پایتخت، رقمی معادل 80 درصد توان خرید مسکن این گروه مشمول را تامین می‌کند.
این در حالی است که سایر متقاضیان مسکن که سهم‌شان از معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، در مقایسه با خانه‌اولی‌ها اگر بیشتر نباشد، کمتر هم نخواهد بود، به دلیل محرومیت از وام‌های جدید، فقط 20 درصد از قدرت خریدشان با وام‌های فعلی تامین خواهد شد. کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره معتقدند: چنانچه دامنه استفاده از وام 160 میلیونی، طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی (علاوه بر زوج‌های جوان خانه اولی) را شامل و فاصله شدید فعلی بین قدرت خرید تقاضای مجاز و تقاضای موثر، تعدیل شود،  مخاطبان آپارتمان‌های میان‌متراژ (75 متری) نیز می‌توانند با استفاده از این تسهیلات، 53 درصد هزینه خرید خود را تامین کنند.
در برنامه اولیه مسئولان بخش مسکن برای افزایش سقف وام، بر تامین 50 درصد قدرت خرید تقاضای مصرفی بدون اعمال محدودیت، تاکید شده بود.

اکنون در آستانه رونق معاملات مسکن، کارشناسان اقتصاد مسکن انتظار دارند، در جریان تدوین دستورالعمل پرداخت تسهیلات جدید توسط بانک عامل بخش مسکن، شکل تدارک دیده شده برای ارائه این تسهیلات به گونه‌ای، طراحی شود که روند پرداخت آن تدریجی تقویت شود. یک راه اصلاح مصوبه فعلی این می‌تواند باشد که ملاک زمانی ازدواج زوج‌های خانه اول، میان‌مدت گذشته دیده شود تا تعداد استفاده‌کنندگان این تسهیلات به حد انتظار برسد. راه دیگر، تجدیدنظر در مبلغ اولیه برای سپرده‌گذاری است تا از محل کاهش هر چند جزئی آن، پس‌انداز یک‌ساله در صندوق پس‌انداز یکم، جذاب شود. وام‌های یکم و اوراق، در سایر شهرها نیز به نسبت سقف‌های کنونی، افزایش پیدا کرده است.
   گسترش بازار رهن
حامد مظاهریان، معاون امور ساختمان و مسکن وزیر راه و شهرسازی دراین‌باره گفت: ابلاغیه مصوبه شورای پول و اعتبار به‌زودی از طریق بانک مرکزی به بانک‌ها ارسال می‌شود،‌ آیین‌نامه‌های وام جدید به‌زودی تدوین و اجرایی خواهد شد.
وی ادامه داد: مطابق این برنامه باید اول سپرده‌گذاری صورت بگیرد،‌ بنابراین کسانی که قبلا سپرده‌گذاری کرده‌اند یا اقدام به سپرده‌گذاری می‌کنند از سال آینده (نیمه دوم سال 95) می‌توانند از این وام بهره‌مند شود.
وی درباره اینکه آیا زوج‌های جوان می‌توانند اقساط ماهانه بیش از 2 میلیون تومانی این وام را پرداخت کنند، گفت: سیاست وزارت راه‌وشهرسازی گسترش بازار رهن است، این مبتنی بر آن است که ما حداقل بتوانیم 50 درصد از قیمت یک واحد مسکونی را تسهیلات پرداخت کنیم، بتوانیم نرخ بهره‌ها را کاهش دهیم تا مدت بازپرداخت افزایش یابد.
وی بیان کرد: خوشبختانه با مصوبه شورای پول و اعتبار گام اول برداشته شده است. با کاهش نرخ سود سپرده‌ها انتظار می‌رود سال آینده با کاهش نرخ بهره‌ بتوانیم گام دوم را برداریم تا میزان اقساط کاهش یابد.
     انتقاد از سود های بالا
اما از هم اکنون وپیش از اجرایی شدن این مصوبه نحوه بازپرداخت اقساط این وام باعث بروز انتقادهایی نیزشده است .بنا بر بررسی‌ها برای بازپرداخت 12ساله وام 160 میلیون تومانی مسکن ،زوج‌های جوان باید ماهانه حدود 2.3 میلیون تومان قسط پرداخت کنند. در واقع در ماه دوازدهم سال زوج‌های جوان 171 میلیون تومان سود برای وام 160 میلیون تومانی مسکن پرداخت می‌کنند.
این مسئله انتقاد عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران را به‌دنبال داشته است. ایرج رهبر دراین‌باره گفت:‌ افزایش وام مسکن از سوی شورای پول و اعتبار تلاش خوبی بوده که وزارت راه و شهرسازی انجام داد، با دو برابر شدن وام 80 میلیون تومانی امکان خرید فراهم شده است.
وی ادامه داد: اما ایراد و اشکال این وام بازپرداخت اقساط ماهانه حدود 2 میلیون و 300 هزار تومانی است که فکر می‌کنم این مسئله برای زوج های جوان غیرممکن باشد.
رهبر بیان کرد: اگر بخواهند این مسئله امکان پذیر شود زمان بازپرداخت تسهیلات مذکور باید حداقل به دو برابر (24 سال) افزایش یابد تا آنها توان بازپرداخت را داشته باشند. وی محدودیت اعتباری را یکی دیگر از اشکالات دو برابر شدن تسهیلات خرید مسکن دانست و افزود: اگر قرار باشد  82 هزار فقره تسهیلات جدید مسکن باشد (به‌گفته سیف رئیس کل بانک مرکزی) در مقابل یک تا یک میلیون و 500 هزار واحد نیاز سالانه خیلی تأثیرگذار نخواهد بود.
با این حال باید منتظر ماند ودید که این طرح با استقبال مواجه می شودیا مانند همتای دیگرش با سردی روبه رو خواهد شد.

منبع: قانون

ارسال پرسش جدید